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冯仑:看清趋势,才能布局未来
发布时间: 2018-07-13   所属栏目: 冯仑风马牛    点击次数: 2605
标签: 房地产|GDP|投资|金融市场


【www.9p24n.cn讯】前些天,冯叔在华本企业家联谊会上回答朋友们的提问时,分享了对地产行业发展阶段的理解,对房地产未来发展的判断,以及对下半年经济的一些看法。风马牛的小伙伴们整理了其中的部分内容,分享给大家。


问:您如何判断房地产的发展趋势?


冯叔:其实对企业家来说,最难的就是看未来。因为今天的决策决定了你未来是好是坏,企业是生是死。每个人心里的未来都不一样,所做的决策,定的方向,最后的结果也就不一样。实际上哪怕同一个行业,大家看到的企业都有不同的未来。到底谁对谁错,是没有绝对标准的。谁活得好,活得久,那谁就是对了,不管是怎么做的,也都各有各的道理。


一般想这些事的时候,我是不太看左右前后的。我就看历史。比如说小孩不知道怎么娶媳妇过日子,那就看大人的故事,看完就会娶媳妇了,所以我有个「笨招」,就是直接看历史。


                              ▲《无问西东》| 他山之石,可以攻玉


最近我差不多去了五六十次国外,一直看发达经济体的企业在这十几二十年中的经历,我基本上是以这个做参照来判断的。比如 GDP 到多少时人家做了什么,然后对比国内 GDP 水平,该做什么,那我就做什么。通常人均 GDP 在两千到八千美元时,住宅成长最快,是赚大钱的时候。二战后从美国到欧洲、日本韩国都是这样经历过的,所以今天你要想找转型的方向,就去人均 GDP 三千美元开始往上的地方,像金边、曼谷,闭着眼睛买地做住宅都肯定没问题。这是规律,全球范围大概都没跑出这个圈来。


人均 GDP 到一万美金了,住宅要怎么做?住宅以外的写字楼、酒店、购物中心、医疗健康、物流仓储、公共物业,这几大类又是一套什么逻辑?怎么做,哪个先做,哪个后做,用哪种投资方法?我就要想办法把这些事弄明白了,然后根据这个做决策。这就相当于五岁时就把大人的事都看明白了,然后自己谈恋爱、过日子,都照着这个比划。


问:您如何布局房地产未来方向?


冯叔:根据这些研究,我们经过考虑,瞄准房地产的未来十年布局新的房地产。现在有四个方向,一是极致化单品。能快速迭代,可复制扩大规模,同时降低制度成本。包括旅游、休闲、学生公寓、养老公寓、都市公寓等。二是以运营为核心的资产管理业务。围绕大健康来做,和包括养老、月子中心、医疗中心、诊所等运营单位项目合作。三是房地产投行。用房地产投行帮助项目做融资、并购、资产证券化等。四是房地产科技类企业投资。我们发现美国最近围绕房地产科技的投资增长了一倍多,地产科技企业增长非???,所以在投资领域,我们只投这条赛道。


听起来,这些都和传统房地产有很大不同,我们就先埋头做三五年的积累。总体来看,这些都是瞄准未来的房地产。最近美国有企业把区块链、智能合约等应用在地产里,解决了不少问题。但高新科技、技术类都不是我们擅长的,不懂不重要,最重要的是关注它能干什么。作为买卖人,知道它能干什么,能给我们带来什么创新机会就行了,然后就在这方面投入。


问:如何看住宅外的不动产投资?


冯叔:住宅以外的商用不动产未来要怎么做?当然不能都做。比如物流仓储,为什么?我们做了上百万平米,后来都卖给普洛斯了,因为到最后竞争都很激烈,所以我们就把它划掉,不做了。


如果按租金回报算,全国的写字楼只有两三个城市能做。大部分城市都散售掉了,跟住宅一样,反正都是卖的。从国际上看,大规模持有写字楼不是民营房企的事,房企是资产管理者,而不是最终拥有者。不能成为未来大宗资产的拥有者,那为什么我们还盖楼?因为我们就是手艺人,是干活的。要变成特朗普那样的收费开发商。你请我用这个手艺把写字楼做好再租出去,你付我多少钱。但这楼可能是保险公司的。


▲做酒店要有长期资本才行


度假酒店类也不属于我们能做的。为什么?做酒店要有长期资本才行。当然早期海南有人做分时度假,然后卖掉,那挣钱了。按照高盛给的房地产物业收入曲线,由高到低,最高的是不良资产,最低的是散货码头、仓库,第二低的就是酒店。因为纯做酒店是按床板卖,民企资金成本都在 12%、15% 往上,做这些是没法赚钱的。


按这几年中国的投资方式,购物中心也是挣不到钱的。国外投资这一类物业非常专业。投资、开发、运营是分开的三个角色,但是统一到开发上来,开发是导演加制片,投资是低成本的先进来,运营是用专业管理团队。国内盖购物中心,自己又招商又卖货,同时做多个专业,回报率必然低,还做不好。国内商业做得最好的两个,SKP 是 150 亿,南京德基 120 亿,老板全身心就干这一个事,一个楼,琢磨出很多门道。民营房企是做不到这样的,或者说做一个还可以,但要一直做就不行了。


所以我最后就选了医疗健康。未来医疗健康的市场规模很大,二十万亿,而且一半是民营的。医疗市场上,所有要命的器官都是公家在管,开颅、开胸、治癌症,这都公家的事;但所有这些不要命的器官部分全是民营在管,像胳膊腿、五官、骨科、生殖这些。


▲《奋斗 》| 过去 10 年买卖房子最挣钱


问:您如何看待近来频繁的调控?


冯叔:过去十年也就房子最挣钱,所以想让大家不买房,很难。过去只要有个房,几乎都挣了钱。过去十年里说买房亏了钱的,几乎没有。买房挣钱太普遍,财富效应太大了,所以大家很热衷买房,这也是老百姓分享经济成长的好处。


至于调控,我觉得很多决策很难说对错,关键是要长期化。短期调控太频繁,政策容易自相矛盾,也容易把大家都弄乱。市场还是主要靠预期管理。我们的决策、战略都要三五年才见效,卖楼倒是改变下销售方法,可能明天就见效,但长期决策如果变换太频繁,大家就都要跟着它空转了。


我有一个朋友说得特别形象,他说他做生意就靠三条。第一,有病不问医生。生病到医院,因为卖药的搞定了医生,所以他总是越看病越多。第二,赚钱不问政府。他做了三十年企业,一总结,发现政府让他做的那些体面项目都赔了。赚钱不问政府,只问市场,不要政府说个好故事,你就去干了。第三,泡妞不问老婆。这事你要回家跟老婆商量行不行,那是真想不开了。我看这三条经验还是有点道理的。现在好多事情,特色小镇,产业小镇,PPP 这些,还是要想想能不能做好,能不能赚钱。


▲《白鹿原 》| 有土斯有财


问:谈了这么多房地产方面的内容,说点更宏观一点的。您觉得下半年的经济会不会向好?


冯叔:金融市场现在是「去杠杆,严监管」。最近有一些微调,要「精准去杠杆」了,主要还是对地方政府和国企。前一段时间去杠杆让民营企业、民间资本很难受,所以微调叫「精准去杠杆」。但「严监管」实际上吃亏的还是民营,比如说发债,民营不能发了,而贷款又不开放,所以投射的市场信号,金融机构缩表缩的大多是民营。如果正确的话,「精准去杠杆」对民营有点好处,「严监管」主要是对民营约束更严格了。


经济走向好还是不好,拿什么看?我觉得应该是事怎么简单就怎么想。用西方经济学分析就特别简单。经济好,首先就业增加,接着收入增加,然后消费增加,带动投资增加,那经济就好。经济好货币就值钱,汇率就上升,那出口就必须有竞争力,带动行业技术进步。如果经济不好,那就全部倒过来。所以用这个办法看,经济好不好一目了然。


其实从我们的直观理解来说,经济好,就三件事,第一,员工加薪;第二,老板赚钱;第三,公共福利改善,普遍的福利增加。经济好一定是这三件事都好。如果就业不增长,员工不加薪,老板不赚钱,不分红,股票还一塌糊涂,国家税收上不来,公共福利就好不了。那些「比预期的好」,「结构调整取得阶段性胜利」,就都是文字游戏了。


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